Bebauungsplan und Flächennutzungsplan

Die Farben in einem Bebauungsplan haben eine standardisierte Bedeutung gemäß der Planzeichenverordnung:

• Gelb: Wohnbauflächen
• Orange: Gemischte Bauflächen
• Lila: Gewerbliche Bauflächen
• Grau: Sonderbauflächen
• Hellrot: Straßenverkehrsflächen
• Hellgrün: Öffentliche Grünflächen
• Dunkelgrün: Private Grünflächen
• Blau: Wasserflächen
• Braun: Flächen für die Landwirtschaft
• Dunkelgrün mit Baumdarstellung: Waldflächen

Diese Farbgebung erleichtert das schnelle Erfassen der geplanten Nutzungen. Zusätzlich werden oft Schraffuren oder Symbole verwendet, um weitere Details zu kennzeichnen.

Der Unterschied zwischen Innen- und Außenbereich ist im Baurecht von großer Bedeutung:

Innenbereich (§ 34 BauGB):

• Zusammenhängend bebaute Ortsteile
• Bebauung grundsätzlich zulässig, wenn sie sich in die Umgebung einfügt
• Kein Bebauungsplan erforderlich
• Beurteilung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche

Außenbereich (§ 35 BauGB):

• Flächen außerhalb des Innenbereichs
• Bebauung grundsätzlich nur für privilegierte Vorhaben zulässig (z.B. Landwirtschaft)
• Strengere Regelungen zum Schutz der Landschaft
• Sonstige Vorhaben nur in Ausnahmefällen genehmigungsfähig

Diese Unterscheidung dient dem Schutz des Außenbereichs und der geordneten Siedlungsentwicklung.

Ein Bebauungsplan enthält typischerweise:

• Planzeichnung: Graphische Darstellung der Festsetzungen
• Textliche Festsetzungen: Ergänzende Regelungen zur Planzeichnung
• Begründung: Erläuterung der Planungsziele und -inhalte
• Umweltbericht: Darstellung der Umweltauswirkungen der Planung

Typische Festsetzungen umfassen:

• Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet)
• Maß der baulichen Nutzung (z.B. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl)
• Bauweise (z.B. offene oder geschlossene Bauweise)
• Überbaubare Grundstücksflächen (Baugrenzen, Baulinien)
• Verkehrsflächen
• Grünflächen und Pflanzgebote
• Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
• Flächen für den Gemeinbedarf

Ausnahmen und Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen sind möglich:

Ausnahmen (§ 31 Abs. 1 BauGB):

• Müssen im Bebauungsplan ausdrücklich vorgesehen sein
• Können unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden
• Beispiel: Überschreitung der Baugrenze für untergeordnete Bauteile

Befreiungen (§ 31 Abs. 2 BauGB):

• Möglich, auch wenn nicht im Bebauungsplan vorgesehen
• Erfordern besondere Gründe (z.B. städtebauliche Gründe, Härtefälle)
• Dürfen Grundzüge der Planung nicht berühren
• Öffentliche Belange nicht beeinträchtigen
• Nachbarliche Interessen berücksichtigen

Beide Möglichkeiten bieten Flexibilität bei der Anwendung des Bebauungsplans, unterliegen aber strengen Voraussetzungen.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Maß für die Intensität der Bebauung eines Grundstücks in Bezug auf die Geschossfläche. Sie gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Beispiele:

• GFZ 0,8: Die Geschossfläche darf 80% der Grundstücksfläche betragen
• GFZ 1,2: Die Geschossfläche darf 120% der Grundstücksfläche betragen

Zur Geschossfläche zählen die Flächen aller Vollgeschosse, einschließlich der Umfassungswände. Die GFZ ermöglicht eine Steuerung der Bebauungsdichte und beeinflusst das Erscheinungsbild eines Gebiets.